¿Para qué sirven los modelos financieros en el sector Real Estate?

En primer lugar, definiremos lo que llamamos “bienes raíces”. Los bienes raíces se refieren a terrenos y edificios. Dando la posibilidad de generar ingresos.
Los modelos financieros en el sector Real Estate se distinguen de otros modelos en las métricas como los ingresos de un proyecto, duración del contrato de arrendamiento e indexación utilizada.

Se utiliza para analizar la viabilidad de un activo inmobiliario. Se puede analizar desde el punto de vista de un inversor calculando los posibles retornos del activo, como para pedir financiación. Con el modelo financiero, podemos prever los riesgos que conlleva la inversión.

¿Qué condiciones del sector real estate hay que tener en cuenta en los modelos financieros?

Por ejemplo, en un activo inmobiliario residencial para alquiler, en el que todo el edificio es para viviendas, el propietario genera ingresos a través de un contrato de arrendamiento.
Existen factores que marcan la viabilidad de seguir con el proceso. Si el edificio lo adquiere un propietario por 60€ millones y lo conserva durante 5 años, ¿podría obtener un retorno o TIR del 12% de su inversión?

Si se analizan los factores más importantes como la durabilidad del contrato, la oferta y la demanda del terreno, el mercado a futuro, factores macroeconómicos, entre ellos. dentro de un modelo financiero inmobiliario le ayudará a responder estas preguntas.

Con un modelo financiero no se va a analizar 100% el retorno, hay otras muchas palancas que se estudian, pero sí se pueden obtener unos resultados entorno al 10%-15% de TIR, sería factible la inversión.

¿Qué tipos de modelos financieros inmobiliarios existen?

Existen 4 estrategias principales:

– Modelos financieros de adquisición: cuando se compra o adquiere un activo existente y directamente se vende.
– Modelos financieros de restauración: cuando se compra o adquiere un activo, se reforma y se vende.
– Modelos financieros de desarrollo inmobiliario: cuando se compra terrenos, se invierte en la construcción del activo, y vende las viviendas a particulares.
– Modelos financieros de desarrollo inmobiliario: cuando se vende antes de completar la construcción.

¿Qué categorías existen en el sector inmobiliario?

Se podría dividir en diferentes categorías:

  • Comercial, relacionado con los activos utilizadas cuyo fin es comercial, como
    locales, oficinas, etc.
  • Residencial, relacionado con los activos cuyo fin es la vivienda.
  • Logístico, relacionado con los activos cuyo fin es la producción, por ejemplo
    almacenes, naves industriales…

Como hemos visto las diferentes categorías, también podemos ver diferentes tipos de arrendamientos:

Las propiedades logísticas y comerciales suelen utilizar un modelo financiero más granular debido a que los términos del arrendamiento apenas se modifican a diferencia de los activos residenciales.

¿Qué conceptos hay que tener en cuenta para analizar un modelo financiero de un activo inmobiliario?

Los modelos financieros inmobiliarios suelen variar pero normalmente siguen estas pautas:

1. Supuestos de transacción: referido a tamaño de la propiedad, precio de compra o costes de construcción y salida.
2. Período de construcción: referido al tiempo para financiar la construcción.
3. Supuestos operativos: referido a renta promedio, u operativos como ingresos, gastos, etc.
4. Pro-forma: referido a ingresos y gastos hasta la línea de ingresos operativos netos (NOI), los costes de capital por debajo de eso para calcular el NOI y la deuda, por debajo de eso para calcular los flujos de caja.
5. Cálculos de rendimiento: referido a la tasa de retorno (TIR) y los múltiplos de Efectivo (MoIC o Cash on Cash).
6. Decisión de inversión.

Para finalizar, la decisión de comprar o no, se rige por los resultados de un buen análisis de un modelo financiero de un activo inmobiliario.
Hay que destacar que éstos son más fáciles que los modelos financieros normales porque es más limitado, no es necesario el uso de los 3 estados, como los modelos de M&A, modelos LBO, etc. Con calcular el Cash Flow es suficiente.

El modelo financiero de un activo inmobiliario te va a facilitar las preguntas de ¿comprar o no comprar?, ¿es factible lograr el retorno buscado?, ¿será buena inversión?.

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